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警惕楼市虚假去库存一城一策精准化购房是关键

2018-01-11 来源:中房指数研究院
 
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         2017年,房地产政策坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”基调,地方以城市群为调控场,从传统的需求端抑制向供给侧增加进行转变,限购、限贷、限售叠加土拍收紧,供应结构优化,调控效果逐步显现房地产

  业内人士分析预测,2018年房地产行业将坚持“房住不炒”定位,政策开启“一城多策”分类调控方向。在此基础上,短期调控与长效机制的衔接将更为紧密,大力培育发展住房租赁市场、深化发展共有产权住房试点,在控制房价水平的同时,完善多层次住房供应体系,构建租购并举的住房制度,推动长效机制的建立健全。

楼市趋入“冰火两重天”

   今年上半年,全国房地产市场“冷热不均”,城市间分化现象日趋明显。“一方面,城市间同化趋势不断加强”。 中国银行 业协会首席经济学家巴曙松表示,这主要表现在一线核心城市人口、交通、经济产业转移等方面对周边市场的传导效应,增强周边市场协同联动效应。例如,北京市场火热影响周边环京市场,推动廊坊、固安市场交易量和房价快速上升。以上海为核心的长三角都市圈区域同化,推动周边南京、苏州、杭州等重点二线城市价格走势趋同趋好。

    另一方面,城市间房地产市场分化现象日趋明显。巴曙松表示,全国多数一、二线城市房地产销量价格持续升温,库存明显下降。而三、四线城市则呈现销售低迷、去库存压力较大等现象。不同城市间或同一城市不同区域房地产市场间、甚至不同产品间供需结构和周期变化差异越发明显。“尤其是二线城市内部分化现象将更为明显。”香港恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗说:“人口流出和人口流入城市的差别较大。”

根据《2016年第二季度全国主要城市地价监测报告》(下称《报告》),今年第二季度,南京、苏州、杭州、合肥、福州、厦门等二线城市土地市场回暖迹象明显。城市间以及城市内部区域分化持续,差别化措施陆续出台。其中,热点城市政策由宽松转向收缩。预计今年下半年至明年上半年,全国房地产市场或将迎来短期调整。

   去库存是真是假仍需警惕

    国家统计局新闻发言人盛来运表示,全国商品房待售面积连续5个月下降,累计减少2549万平方米。以海南省为例,截至6月底,海南商品住房库存去化期已下降至27个月,比去年12月末减少18个月。

    与会专家指出,部分地区存在虚假去库存现象应当引起警惕。《报告》指出在楼市调控过程中存在一些问题:国家层面上,政策连续加码力度稍大,预期管理不够成熟,缺乏对城市间联动关系的考虑;一、二线城市政府层面上,市场监管未能及时跟上,土地供应政策较为被动;三、四线城市政府方面,有关释放需求、调整供给的实质性、制度性政策出台不多。

    全联房地产商会创会会长聂梅生指出,如今政府提倡租售并举的举措良性而健康,能满足一定居住使用需求。但房屋高空置率也随之产生。“由于购房者中,投资客占有一定比例,他们并不居住所购房屋。房屋仅从开发商转移至投资客手中,造成库存‘搬家’的恶性去库存现象。”聂梅生说。

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    中原集团主席黎明楷说,政府和开发商理解的去库存有差异,政府去库存指商品房屋不闲置,而开发商只管销售、不论对象。这种现象在库存积压越多的地方可能越严重,如一些三、四线城市,二线城市则集中在经济欠发达地带。

朗诗集团董事长田明认为当前去库存没有达到效果。“该去的库存没去掉,效果基本没实现,倒是由于货币没地方去,进入房地产和土地中,吹起一线和强二线城市房价”。

    “对去库存过程中的分化问题估计不足。”中国社科院研究生院城乡建设经济系主任陈淮说,去库存应同城市结构调整和发展租赁市场相结合,鼓励中低收入群体、中低端群体合理改善住房需求,注意风险合理配置。

  调控趋向“一城多策”

  2018年,楼市分类调控政策在地方得到落实,兰州成为此轮调控来首个松绑限购城市。1月5日,兰州市发文对部分区域取消限购,继续限购区域则取消限购社保、纳税证明。同时,进一步强化价格备案制度,实行住房限售措施,并于2018年1月8日起正式实施。

  针对兰州市的政策调整,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,兰州政策调整的重点在于:松绑部分非核心区域限购,对限购的认定条件进行放松;对炒房依然零容忍,推出限售政策;在去库存和防投机方面落实新政策的要求。

  严跃进表示,从兰州的去库存周期数据来看,维持在17个月左右的水平。一般来说,一些热点城市若是市场不错,去库存周期或存销比实际上是可以降低到12个月甚至8个月以下的水平。对于兰州房地产市场来说,市场过热过半是集中在市区,对于一些近郊区和远郊区以及郊县,实际上去库存周期还是比较高的。

  “所以严格收紧限购政策意义不大。此次调整政策,也是考虑到郊区市场去库存的导向,所以对于此类区域撤限购变限售,既去库存也防范炒房,具有积极意义”。严跃进说,预计后续对于一些省会城市来说,郊区市场的购房政策会适当放松,而市区房源不多且房价容易炒作,所以政策松绑可能性相对不大。


  “2018年1月份以来,兰州调整限购,南京松绑户籍,房地产调控正式开启一城多策时代”。中原地产首席分析师张大伟分析认为,“2017年房地产市场调控最成功的地方是:在热点城市房价被抑制的情况下,全国房地产市场依然维持向前推动的经济活力。因此,2018年政策调控的方向依然是维持这个方向的发展趋势。”

  2017年12月底召开的全国住房城乡建设工作会议要求,2018年抓好房地产市场分类调控,促进房地产市场平稳健康发展。针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。

  张大伟分析认为,从未来趋势看,在房价出现波动的情况下,调控政策过严的城市,政策加码的必要性已经不复存在。“以最典型的兰州为例,库存过多的区域松绑政策,库存少的区域加码调控,符合调控的大方向。”

  他预计,后续还会有更多城市会出现类似政策调整,以往部分城市的“一刀切”限购并不利于市场平稳,未来更多的城市将执行一城多策,调控形势趋向多样化。

  坚持“房住不炒”定位

  中房指数研究院统计数据显示,2017年内,全国接近110个城市与部门(县级以上)陆续发布的调控政策次数多达270次以上。其中北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等城市多次发布政策,尤其是仅北京发布的各类型房地产调控政策超过30次。

  中房指数研究院的统计数据也显示,2017年全年,以城市群为调控主场,从中心城市向周边三四线城市逐步扩围。在“房子是用来住的,不是用来炒的”导向下,各地政府积极深化房地产政策调控。截至2017年12月底,90个地级以上城市(约200项政策)和35个县市(约41项政策)出台调控,海南、河北从省级层面全面调控。此轮调控总体上表现为持续时间更长、涉及城市更多、政策强度更大。


  张大伟说,从2017年的调控基调来看,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位;从调控城市看,15个热点城市是调控热点;另外还从一二线城市开始,逐渐向周围城市扩围。

  分区域来看,长三角、珠三角、京津冀三大城市群内部三四线城市联动中心城市出台收紧政策;2017年下半年,三四线城市调控进一步扩围,集中在山东半岛城市群、海西城市群、安徽中部及中西部地区重点城市周边的三四线城市。


  中指院相关负责人分析认为,2018年房地产工作重点是要抓好房地产市场分类调控,促进房地产市场平稳健康发展。未来楼市政策仍会延续“房子是用来住的,不是用来炒的”这一明确的主线,坚持调控目标不动摇、力度不放松,保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性,继续严格执行各项调控措施,防范化解房地产市场风险。


  该负责人表示,2018年针对各类需求实行差别化调控政策,因城、因区施策将持续发酵,城市群各级城市间调控将继续协作发力,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房,库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。此外,区域协调和城乡统筹也将重点推进,引导人口和住房需求合理分布。

信贷仍将是风向标

  据清华大学房地产研究所所长刘洪玉分析,今年到三季度,房地产市场都有比较好的增长。最近出台的主要还是一些短期调控措施,包括限购、限贷、增加供给,规范市场行为等。这些政策出台后,实际上已经对市场交易量,交易价格开始有影响。


  亚豪机构市场总监郭毅认为,此轮调控是自2011年之后最严厉,波及范围最广的一次房地产收紧调控。而与2011年“一刀切”模式不同,此轮调控更着重于分城施策。


  比如,从购房资格来看,除一线城市仍延续限购政策外,南京、苏州等地也较严格,其中南京规定本市单身人士限购一套住房,且二套房认房又认贷,这一举措甚至严过2011年。另外珠海、东莞等城市的限购政策当中,对本地户籍多对第三套房做出面积限制,而对于非本市户籍购买第二套房的连续缴税限制也多仅为一年。

  郭毅认为,当前全国不同城市中楼市表现仍分化较大,一二线城市出现过热现象,部分三四线城市仍然面临较大去库存压力,过热城市的“热度”也不尽相同,因此此轮房地产集中调控也可称为结构性调控。从调控初步成果来看,进入10月,多数调控城市成交量出现明显环比下滑,一线和部分热点二线城市房价过快上涨势头得到明显遏制,房价走势趋稳。


  张大伟认为,在市场分化的基础下,调控政策也开始了明显分化,部分城市涨幅过快还会出台限购政策。他预计,未来房地产调控政策更多将会升级到一城一策、一城多策。


  但郭毅表示,此轮房价的快速上涨很大程度上属于“货币现象”,而首付比例的提高则着眼于“去杠杆化”。首付比重普遍大幅提升使大量原计划购房群体出现资金短缺现象,因此购房计划不得不延后甚至搁置;需求的大范围受限也是造成10月成交量普遍下滑的重要原因。而时至年底,各商业银行普遍面临信贷额度不足现象,放贷周期拉长,因此到年底之前大部分城市商品住宅成交量将普遍进入低迷周期。受成交量影响,成交价格快速上涨的趋势在年底之前也将被终结。不过从长期来看,成交量价的走势很大程度上仍受货币政策影响,信贷总量是否纳入管控范围将为未来楼市的走向提供风向标


  “长效机制”迎来关键年

  中房指数研究院方面认为,2018年我国在落实“住有所居”目标上将迈出实质性步伐,长效机制将是中长期房地产发展的重点。其中,推进住房制度改革将是首要工作。这方面包括:加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。


  在租赁市场方面,未来人口净流入的大中城市将大力发展住房租赁市场特别是长期租赁,试点城市相关租赁政策也将进一步落实和细化。推进国有租赁企业的建设,支持专业化、机构化住房租赁企业发展,抓紧推进住房租赁立法,加快建设政府主导的住房租赁管理服务平台,推动住房租赁市场更加规范化、专业化。此外,也将分层次多渠道解决群众住房问题,扎实推进棚改工作、提升公租房保障能力、因地制宜发展共有产权住房。

  平安证券分析师杨侃分析指出,2018年预计调控政策大概率维持现状,大幅加码或放松可能性均不大。原因在于:首先,十九大报告进一步强调坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,中央经济工作会议及住建部会议均强调调控政策的连续性和稳定性;其次,2017年九部委出台《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,在长效机制建设完成之前,仍需要以调控换取时间;此外,尽管经济下行压力仍在,但短期工业增加值增长相对平稳;最后,2017年各线城市房价涨幅明显回落,热点城市住宅价格亦呈现不同程度降温,调控已逐见成效。同时,住建部明确“满足首套刚需,支持改善需求”。综合来看,未来政策大幅加码概率不大。


  针对房地产市场“长效机制”建设,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析预测,首先,楼市调控长效机制将加速建立,房产税相关问题作为长效机制的核心将会更快解决和推进;其次,现有的紧缩性调控政策会长期持续,短期内基本不会放松;此外,一城一策、分城施策的差异化调控方式不会改变,未来我们将看到更多城市出台收紧楼市新政,也能看到部分城市仍在积极去库存。


  胡景晖表示,2018年“房地产长效机制”将由理论层面进入实践层面。对炒房的打击还将持续,楼市交易,特别是收紧政策城市的楼市交易将基本由自住需求客户完成。更多资源会倾斜到租赁市场,房地产市场的功能将从投资增值向满足人们的居住需求回归。


  “历史数据表明,政策对我国房地产市场有着决定性的影响。加快建立市场调节长效机制、减少短周期的市场调控十分必要。”胡景晖说,“当然,长效机制的建立是一项系统而长期的工程,只有土地财政、税收、立法等各方面都有大量变革后才能建立。长远来看,还需要合理配置资源,优化产业布局,引导人口流动。作为全国房地产市场的标杆,尤其是北京,将会在长效机制的建立中起到至关重要的作用”。


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